2021年4月10日房地產實戰運營總裁班課程大綱
2021-01-19 21:17 來源：http://www.flyalready.cn/ 閱讀： 次
2021年4月10日房地產實戰運營總裁班課程大綱
無效成本的概念是針對有效成本而言，它們最大的區別是有效成本在短期或長期的收益中可以獲得補償，而無效成本則完全無法獲得補償。無效成本投入收益為零，對總成本的控制影響重大，因此，節省下的無效成本就是利潤。
控制無效成本是降低房地產開發項目總成本最直接、最有效的方法。將無效成本概念從總成本概念中剝離出來，單獨提出有助于培養和提高房地產企業各部門的成本意識，而以數據語言展現建造成本浪費情況也能夠提高各部門對成本浪費的警惕性。
一、成本的定義、分類及管控原則
1、成本分類
2、結構無效成本的定義
3、判斷結構無效成本的依據
4、成本的效率
5、結構成本的細分
①無效成本：直接無效成本、間接無效成本
②有效成本：超高成本、超低成本、合理成本
6、管控原則
①保障合理品質②重視成本效率
二、無效成本發生與分布
1、基坑
①地勘報告中地層參數的選取
②基坑支護類型的選取
2、基礎
①地勘報告參數選取
②地基承載力、水位、基礎建議類型
③不同類型的基礎選型
④同種類型基礎尺寸大小的選型
3、地下室
①樓蓋形式的選取
②結構計算參數的選擇
4、主體結構
①結構的布置、結構計算軟件參數、施工圖配筋原則
②特性：外圍因素多，要求的技術性強
③解決：逐步進行精細化操作、多做對比分析
三、認清結構設計及其無效成本的真面目
1、開發商如何看待結構設計
2、目前對結構設計中存在的3個疑問
3、結構設計是一個系統化、精細化的過程
4、結構成本到底有多大
5、結構設計中無效成本的重點管控辦法
四、目前控制結構成本的現狀及企業的憂慮及解決的方案
1、目前的現狀及企業的憂慮
①成本控制及結構優化會不會帶來安全上的問題
①方案階段(地勘、基礎、層高、樓蓋、地下室優化)
②初步設計及擴出階段(荷載、地庫外墻、地下坑抗浮)
5、與建筑層高分析相關的成本因素有哪些及應對
9、疊拼多層電梯與樓梯分析對比
5、計算軟件控制結構無效成本上的應用
②成本控制及結構優化會不會擔誤工期
2、解決方案
③施工圖階段(復合配筋)
五、控制結構無效成本關鍵點
1、基礎結構無效成本的控制
2、必須關注三個數據
①抗浮水位
②最高水位
③巖、土層承載力
3、基礎設計中存在的問題
4、基礎設計存在5大問題及6大應對方案
5、什么因素影響了地勘報告
6、如何量化判斷基礎選型是否經濟?
六、地下車庫結構無效成本的控制
1、地庫建筑方案與結構設計部分的關聯
2、地庫樓蓋分析
3、地下室合建還分建更經濟?
4、與建筑豎向分析相關的成本因素有哪些及應對
6、與柱網相關的成本因素有哪些及應對
7、與人防相關的成本因素有哪些及應對
8、非機動車庫方案對比
10、設備用房分析對比
11、地下室平面對比
12、優化成本平面對比
七、上部結構無效成本的控制
1、結構選型的重要性
2、結構規則性
3、如何進行結構選型
4、結構選型有沒有經驗?
6、結構概念在控制結構無效成本上的應用
7、設計規范及規程在控制結構無效成本上的應用
八、控制結構無效成本的管理措施
一、設計資源的選擇和管理
二、過程控制及落實
三、圖紙質量控制
1、控制結構無效成本最關鍵的地方?
2、影響結構成本外部條件的優化
6、結構設計統一技術措施及配筋原則
1、結構方案布置調整意見
2、對結構重要位置的精確計算對比優化
2、項目各部分結構梁、板、墻、柱配筋的復核優化
3、地下室底板、外墻、承臺、地梁等配筋的復核優化
2、不同場地豎向標高對成本的影響分析對比：
3、地下室柱網設計
4、地上塔樓與地庫的關系
5、塔樓與地庫豎向關系因素影響的成本
6、人防設計
7、設備用房設計
8、非機動車庫設計
9、汽車坡道設計
10、地下室外輪廓線
11、地下室平面布局
九、控制無效結構成本的關鍵控制要點及案例分析
一、結構方案階段
1、結構各部分結構選型經濟性分析
3、安評意見
4、超限報告優化意見
5、關于影響成本的主要做法與設計單位討論分析
二、結構計算階段
案例：XX項目結構方案調整的具體步驟
案例：XX項目結構重要位置需要精確分析
三、結構施工圖配筋階段
1、項目各部分配筋原則的確定
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