老師學員問題互動

問：有旅游資源基礎的區域往往涉及集體土地、耕地、基本農田、林地、山地、水源保護區等復雜土地類型，進行旅游小鎮規劃的時候需要注意哪些事項，采用何種方式可以爭取更多的建設用地指標？

答：我回答一下這個問題：旅游規劃的時候需要注意哪些問題？剛才這位學員提的問題說明是實干者，已經是實操的有經驗的人士了。的確是這樣，會碰到很多的問題，那么我們在做旅游規劃的時候要注意哪些呢？第一個我們一定要尊重政府的上位規劃，當地的產業規劃、土規和城規我們一定要尊重，那么我們在做旅游規劃的時候首先是尊重。第二一定要試圖去影響政府、改變政府，尊重作為前提，但不是完全服從它的上位規劃，如果他做得不好，那么我們就沒有空間，甚至是沒有利潤了。做旅游規劃的過程中，在尊重的前提下，我們一定要做出符合消費升級的背景下新的文旅產品出來，打動政府；然后打動完政府之后我們就可以做一些突破，因為政府的規劃五年就可以調整。那么如果碰到重大項目的時候不用五年都可以進行去調整，所以我們在做旅游規劃的時候一定要做的旅游的產品。我們講產品這個產品一定是當地主要官員想要做的事情，一定是政府的一二把手夢想要做的事情，那么如果我們這樣去做，就能夠實現土地方面的突破。那么怎么樣獲得更多的建設用地？第一我們做的產品是他想要的。第二我們要把我們的文旅產業板塊的投入我們要把它做大，比如說我們的營銷費用等等方方面面的費用，我們要平衡資金，那怎么辦呢？那必須通過建設用地才能夠平衡，做大我們的文旅產業的總投入。那么這個里邊我們要注意到一個小技巧，現在有很多國際品牌的酒店，他在幫我們支撐我們的文旅，那么支撐我們文旅地產開發的時候，我們呈現給政府的是酒店的形式是我們在做酒店，實際上它也是地產，那么這樣的方式我們是能夠獲得更多的這個建設用地的。每一個地方，每一個城市包括每一個官員他的喜好和偏好是不一樣的，具體的情況那么我們會去做具體的分析，如果有比較明確的城市要求，那么我們在做的過程中，我們會更加有針對性的來滿足政府的要求。我們的實際操作了很多成功的案例，我們發現一條最重要的規律，只要我們做的文旅項目或者說產業項目是當地政府一哥二哥所想的、夢寐以求想做的事情，那么建設用地的指標他都會向你來傾斜，分批次逐步的供給你。當然這個里邊還有很多土地上的一些小技巧，比如說異地購買等很多種方式，那么要根據具體的情況我們做具體的分析。

 

問：旅游景區具有投資大、建設周期長、利潤率不高、回報周期長的特點，那么我們做旅游項目如何設計盈利模式才能盡可能快的縮短投資回報周期，未來如何退出？有沒有可以借鑒的案例

答：旅游項目的確像這位學員提到的投資大、回報周期長等等不確定的風險很多，那么我們怎么樣去設計全新的盈利模式呢？其實我們可以借助一下現在比較時髦的平臺思維，不做一個旅游項目，做一個文旅特色小鎮。并不是所有的投入都需要我們自己來的，我們可以搭平臺讓更多的文旅的企業加入到里邊來，那這個比較成功的案例大家可以在網上查一下。順德有一個長鹿農莊，他就是用的平臺思維，那么這個多種多樣的退出方式包括基金的運用、私募基金的運用包括和上市公司的酒店板塊用定增的方式可以快速的套現等等，通過股權的方式有多種方式。那這一個做的比較好的是實德集團的長城腳下飲馬川，那么這個可以是大家學習的一個標桿。

 

 

問：我們的旅游項目距離周邊幾個城市相對較近，大概車程2-3個小時，如何設計旅游產品才能讓旅客留宿下來，增加旅游收入？

答：這個問題，我覺得你的旅游項目距離周邊的幾個城市比較近，大概車程距離是2到3個小時，如果你這個項目在北京那這個風險是不大的。如果在其他的城市目前離周邊城市2到3個小時做文旅特色的小鎮，我們是不建議選址的，這個風險非常巨大。單純的把旅游做好讓客人住下來、住酒店是沒有問題的，但是他不能支撐文旅地產。

 

問：請問以地產項目回籠資金，地產項目的用地一般占整個小鎮的多少比例比較合適？

答：這個學員提到的以地產項目回籠資金，地產項目的用地一般占整個小鎮的多少比例比較合適？目前來講我們推崇的是地產的比例，在政府允許的情況下多多益善，當然前提選址是科學的。那么一般來講還有一個經驗值，就是說地產的開發土地規模不能低于300畝，低于300畝了之后我們的基礎設施的投入無法攤薄，這個具體要根據你所在的城市，我們有針對性的給出一些量化的分析，我剛才講的是一個普遍規律，多多益善。第二個規律不能低于300畝，還要針對具體的城市情況，我們區別對待。

問：配套不成熟的洼地，用換種方式和當地政府合作，當時老師舉的例子購買EPC服務啊，政府先進入，那和PPP模式最大的區別在哪里呢？答：EPC的方式是政府直接購買我的服務，我所有的投入都是靠譜的，都是政府要給我買單的，但是PPP的模式跟我講的這個EPC最大的差別在什么呢？文旅國家它是不支持政府買單的，它是使用者付費，所以文旅項目做PPP我們是不推薦的，也就是政府PPP即使讓你入庫了，政府可能只是在幫你做融資的擔保，真正能不能融到資還是要打個大問號。

 

問：請教段老師，當地生態委與規劃局的上位規劃不一致的應如何處理？

答：關于這個問題，我覺得提得非常好。現在我們有很多的紅線，那土地是有紅線的。現在我們還有兩條紅線國家越來越重視：一個就是生態紅線，另外一個就是文物紅線。現在國家越來越注重生態和保護文化，所以這兩個紅線未來國家會抓的越來越嚴，那么當這兩個你碰到的如果是在北京生態委和規劃局的商務規劃不一致的時候，你肯定是按照生態委的上位規劃來，因為北京周邊生態越來越重視，那么如果在其他的地方可能就是生態服從于規劃委的協調。

 

 

問：我們是一家以房地產為主業的集團企業，涉足旅游地產時間不長，沒有運營經驗，現在還處于建設期和招商階段，對于未來景區的運營我們該做哪些準備？

答：未來景區的運營這種問題是不用擔心的。其實景區的運營跟我們現在見到的酒店運營是一樣的，他是有專門的團隊有標準的手冊。那這一塊就像酒店一樣，提前半年、六個月左右進入到強化培訓就沒有問題。景區的托管，景區的這種第三方服務目前在國內其實已經發展得非常完善了，所以景區運營不用擔心。這個層面的問題，不用擔心。

 

問：旅游地產操盤過程中如何把握景區投資和地產投資的比例和投資的節奏？

答：剛才這個學員提得很好，就是旅游景區、文化旅游的投入、景區文化旅游這方面的投入和地產他們之間的一個節奏關系和比重關系，這個也是非常重要的。我可以告訴一個基本的規律，就是我們規劃出來之后可以算出地產開發的面積和地產未來能夠實現的利潤，同時我們也可以根據規劃能夠計算出文旅這一塊的總投入，那么我們有一個基本的規律就是：文旅全部的投入不能超過地產的利潤，這是一個天花板，這是一個基本的規律。第二個節奏，那這個開發節奏到底是文旅景區怎么往前推？地產怎么往前推？那具體問題具體分析。第一這個項目在哪里？如果在一線城市，他的操作手法是不一樣的。如果這家企業自身的自有資金或者說運營的能力的強弱和到底是文旅景區先動還是地產先動，這都是有區別對待的，所以要知道企業自身在資金和運營方面的實力之后，才能給出具體的這個執行方案。

問：在貴陽，我把生態委與規劃局上位規劃不一致的地方逐一列出，請發改委協調雙方達成一致上位規劃后再做三規合一可行不？項目在貴陽8700畝

答：如果你通過發改委甚至當地政府更有權威的部門，比如說甚至是通過人大立法，如果你能把它做成一個最新的三規合一的方案再去執行，那這樣是在法律上在規劃層面上就沒有風險了，你這個做法是對的。

好，今天晚上的時間過得很快，希望能夠在文旅特色小鎮的進程中能夠跟大家一路前行，希望能夠給大家一些有益的幫助和指導。今天的時間就先告一段落，期待跟大家有更多的互動。