準備投資海外房地產時，還是主要考慮澳大利亞和加拿大嗎？隨著德國房價穩步上漲，更多中國投資者正把目光投向德國的房地產市場。

投資德國的“混凝土黃金”

仲量聯行的數據顯示，亞洲投資者在德國的房地產投資額，在2013年底已達到12.7億美元，比2011年增長了916%。《德國之聲》報道，根據中介公司Colliers International的數據，韓國目前是在德國房地產市場投資最多的國家，但中國投資者正日益活躍，2012到2014年期間的投資額達到3.55億歐元（約24.69億人民幣）。

（圖片：德國國家旅游局）

德國政府歷來將房屋作為基本的社會保障，給予了大量補貼，之前幾十年德國房價一直較低。但自歐債危機以來，歐元疲軟，德國經濟卻保持穩定，房地產價格也相對便宜，吸引了很多國外資金。同時，存款、貸款利率的下調，讓存款成為一個收益較少的理財渠道，也讓貸款的成本更低，這促使更多的國內居民開始了對房地產的投資。德國一家銀行的報告顯示，自從2010年以來，德國七個大城市的房地產價格以平均每年7%的速度上漲。《金融時報》報道，房地產正成為德國的“混凝土黃金。”

按投資的城市來看，仲量聯行表示，中國和韓國的投資者在過去三年間在德國進行的房地產投資，27%投資在了柏林，23%在法蘭克福，9%在慕尼黑。

投資德國房地產的注意事項

德國的法律偏向對租戶的保護。《國際金融報》報道，二戰后德國物資匱乏，收入水平低，大多數人無力購買房屋，因此政府修建了大量房屋出租。在德國，目前41%的居民仍然居住在出租房中。德國《民法》規定，“出租者無權將現有租戶趕走，租金上漲幅度3年內不得超過20%上限。”如果投資者希望通過購買房地產獲得出租收入，需要熟悉德國相關的法律法規，對租戶的選擇也要更為謹慎。

考慮是否在德國購買房地產，還要考慮交易過程中相對較高的公證費用、登記費用和地產購置稅。根據Beiten Burkhardt律師事務所的報告，在商業性房地產轉讓時，一般情況下，這包括約占房地產價款0.5%的登記費用和1.5%的公證費用。此外，大多數聯邦州的地產購置稅為3.5%，柏林的稅率為4.5%。

一些投資者希望通過購買德國的房地產移民德國。Beiten Burkhardt的報告顯示，購買房地產并不能成為外國人獲得德國居留許可的理由。但為管理在德國的房地產或監督其房地產投資，外國人可以根據德國《居留法》第6條，通過簡易程序取得多次往返商務簽證。該簽證有效期最多為五年，前提條件是簽證持有人每半年內不會在德國逗留三個月以上。此外，商業性投資者可以根據德國《雇傭條例》，通過簡易程序為其高管人員取得以工作為目的居留許可，而不需經德國聯邦勞工局事先同意。

如何購買投資回報率高的德國“混凝土黃金”？中國投資者需要密切關注歐洲央行的最新經濟舉措，以判斷德國的融資成本是否能保持在低位，以支持房地產市場的持續升溫。此外，中國投資者還需要與熟悉當地法律法規的專業機構合作，在一個著重保護租客利益的房地產市場中降低自己的投資運營風險。